החשיבות של מכתבי "החרגה ", במקרה פשיטת רגל של קבלן .
אם רכשתם דירה יד ראשונה בבניין מגורים מקבלן, כשמיזם הבנייה לווה ע"י מימון בנקאי , ועברתם להתגורר בו בתום תשלום אשר נקבע בהסכם , אתם עלולים לגלות, כי כשנמסרה לכם החזקה בפועל על דירתכם, היא לא נמסרה לכם כדת וכדין. כדי שהעברת החזקה תהיה מושלמת ותחסוך סיבוכים עתידיים מהבנק המממן, חייב רוכש הנכס לדרוש מהקבלן 'מכתב החרגה' בתום התשלום .מהותו של מכתב זה הינו ,שחרור הקבלן מערבות הבנק מהמשך רשום יחידת הדיור המסוימת של הרוכש אשר אמורה להשתחרר משעבוד הכללי של מיזם הבנייה. והמשמעות, שלגבי הבנק, דירת הלקוח הספציפי נקייה משעבודים על אף שהקבלן לא סילק את החוב במלואו על שאר הדירות במיזם.
מכתב זה הינו בעל חשיבות עליונה לרוכשי דירות ומתקשר להבטחת כספי הקונה ולרישום זכויותיו בנכס , אם כי מהיבט קצת שונה . המכתב אמור לכלול פרטים מהותיים כגון : גוש, חלקה, מספר יחידת הדיור ושם הרוכש .ניתן לציין כי מכתב זה אינו מוגדר בחוק המכר
לרוב, מכתב זה אינו מקבל ביטוי בחוזה והרוכש כלל לא מודע לזכותו , לקבלת מכתב החרגה , מכתב זה אינו מקבל התייחסות מספקת מצד רוכשי דירות, אשר אינם מודעים לחשיבות קיומו ודרישתו.
לאחר קבלת הנכס בפועל ותשלום התמורה הסופי. רוכשים רבים "נופלים בין הכיסאות " מחד הרוכש שילם את מלוא התמורה ו/או עמד בהסכם , ומאידך מעמיד את הרוכש בסיכון מסוים מול הבנק ועלול למצוא עצמו נדרש לפנות את הנכס, או לשלם שנית כדי לסלק השעבוד במקרה בו תיקלע החברה להליכי כינוס או פירוק, והבנק יפעל למימוש השעבוד שקיים לטובתו על הקרקע ובפרויקט.
יודגש , כי לנוסחו של המכתב חשיבות רבה, ועל כן בטרם חתימה על ההסכם מומלץ לעיין בנוסח המכתב מראש, ולצרפו כנספח להסכם הרכישה.
במכתב החרגה מקובל לכתוב, כי לאחר ששולמה מלוא התמורה לא יחול השעבוד על הדירה לטובת הבנק. בשים לב למשמעות הביטוי " דירה " בהסכם , האם המונח כולל חניה, גינה, שטחים, מחסן וכ"ו'? במידה ולאו , יש לכלול במכתב ההחרגה את כל התוספות המוצמדות לדירה , כמו גם להקפיד כי מכתב ההחרגה לא יכלול תניות כלשהן ויהא הוא בלתי מותנה, שכן הוא נועד להבטיח כספים שכבר שולמו.
חשוב מאוד !!!לאחר גמר התחייבויותיכם על-פי ההסכם ובלי קשר לקבלת הנכס בפועל ,,חשוב מאוד לקבל אישור תשלום סופי מהקבלן , לגשת לבנק ולהסיר את השעבוד על פי מכתב ההחרגה .