כיצד ניתן להתמודד עם דייר סרבן לפרוקייט פינוי בינוי ?
פרויקט פינו-בינוי הוא ללא ספק האמצעי להגשמה מירבית של ההתחדשות בקרב דיריי הבניין וחזות פני העיר , הצובר תאוצה בשנים האחרונות.
בהשוואה, לתמ"א 38, שתפקידה חיזוק ושיפור בנייה קיימת והשבחתה, משיג פרויקט פינוי-בינוי שינוי מהיסוד (תרתי משמע) של בניין או מתחם בניינים, לרבות פיתוח סביבתי. על מנת להיכלל בשני סוגי הפרויקטים הללו יש צורך בקבלת הסכמת דיירי הפרויקט לביצועו.
שהינה יסוד מרכזי ביכולת לממש את ביצוע הפרויקטים בבניין הנתון.
חייה של תמ"א 38 קלים יותר בעניין זה. בעוד שלצורך הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38 נדרש רוב חלקי של בעלי הדירות בבניין (66%), אזי לצורך פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם הקיים, ללא יוצא מן הכלל.
ועוד פלא – בעוד שהוענקה לבית המשפט הסמכות להתיר ביצוע פרויקט תמ"א 38 חרף סירובם של חלק מהדיירים, הרי שסמכות דומה אינה נתונה לו במקרה של פרויקט פינוי-בינוי
.
אם כן, לשאלה , מהי תרופתם של דיירים החפצים בביצוע פרויקט פינוי-בינוי כנגד מתנגדיו? לעניין זה חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, הקרוי "חוק הדייר הסרבן",
"חשוב לדעת:בעת ש-80% מהדיירים חתמו על חוזה עם הקבלן, ניתן להתחיל בקידום הפרוייקט. מרגע זה כל דייר שינסה לטרפד את הפרוייקט מוכרז כסרבן דיור, בהינתן מצב זה , החוק מגולל עליו אחריות לפצות את כל הדיירים בסכום אותו יכלו להרוויח במסגרת הפרוייקט – שטח ועלות הדירה המשופצת שיכלו לקבל. החוק המאפשר לרוב הדיירים במתחם להגיש תביעה כספית-נזיקית כנגד מיעוט הדיירים המתנגד לפרויקט מטעמים בלתי סבירים, וזאת בגין הנזק שנגרם בשל סירובם. כאשר מדובר בסרבן הטוען
כי כל כלי המאפשר אכיפה נגדו ,יפגע בזכות הקניין המקובלת שלו בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. התשובה לסוגיה ,ניתנה בבית המשפט העליון (ברע"א 7112/93): "הרוכש דירה בבית משותף… מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה… זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית…" "מובן שבית משפט לא יכול לכפות את הסרבן להתפנות מביתו, אבל נראה שרוב הסרבנים יירתעו בשלב כזה מסרבנות, מהסיבה הפשוטה – זה עסק לא משתלם. מלבד מה שהסרבן עצמו מפסיד את השדרוג שיכל לבצע בדירתו, מדובר בסכומים אסטרונומיים של פיצויים"
ביום 6.1.11 אישרה הכנסת תיקון לחוק (במסגרת חוק ההסדרים), לפיו רוב של 66% מהדיירים בכל בניין המצדדים בפרויקט (ובתנאי שקיים רוב של 80% בכלל הבניינים במתחם) יוכל להגיש תביעה כנגד המתנגדים